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“借名買房”切不可行

作者:信息中心蘇廷轉發 來源:中國建設新聞網    時間:2022-04-27

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不動產登記簿上記載的不動產權屬狀況與事實上的不動產權屬情況不同,就是所謂的“借名買房”。因為限購政策等原因,有人選擇“借名買房”,后因房屋價格上漲等利益驅動,被借名人拒絕承認“借名買房”行為的情況實屬常見,這種情況一度成為房地產交易的主要矛盾糾紛之一,相關案例也引起社會廣泛關注。在“借名買房”的實際案例中,如何判定房屋的實際產權人較為復雜。按照相關法律規定,我國不動產物權變動以登記生效為原則,也就是說,不動產登記簿上記載的所有權人當然被視作房屋的真實所有權人而無需舉證證明。如果“借名買房”的事實所有權人想要證明房屋為其所有,則必須承擔推翻不動產登記簿記載的舉證責任,需要證明雙方之間存在代持協議,要證明購買房屋的錢款由其出資,還要證明這部分出資不是贈與也不是借貸等。

借名人行為是否合法存在不確定性

在“借名買房”糾紛中常見的情況是,借名人和被借名人屬于朋友或者親戚關系,雙方以口頭約定“借名買房”,出現矛盾糾紛后,則很難界定事實。

對此,律師提示,代持協議是借名人與被借名人之間存在“借名買房”合同關系最為有力的證據。通常情況下,只要代持協議不存在《中華人民共和國合同法》第52條中規定的合同無效情形,且借名人能夠出示由其出資的相關證據,雙方之間“借名買房”合同關系應被認可。

但是在實際案例中,借名人和被借名人出于對彼此的信任,雙方往往并不簽訂書面的代持協議,僅僅口頭約定“借名買房”。雖然,書面代持協議不是“借名買房”合同關系存在的必要條件,但是,因為口頭形式沒有載體,發生爭議后,難以取證。證人證言、錄音錄像等雖然能夠對口頭代持協議是否存在作出證明,但考慮到證人與案件的利害關系以及錄音錄像易被篡改、剪切的可能性,法院很有可能對這些輔助證明不予認可。

那么,在沒有書面的代持協議的情況下,借名人則必須提供“借名買房”的合理原因。在“借名買房”合同關系中,借名人并非不知“借名買房”需要承擔的風險,但其甘愿冒著一系列風險通過這種方式購買房屋大多是有原因的,而這個原因是否違背相關法律法規、是否能夠得到法院認同都存在巨大的不確定性。

司法抑制“借名買房”體現法律指導性

“借名買房”糾紛屬于合同糾紛還是屬于所有權確權糾紛在法律界一直存在爭議。根據法院當下的司法實務觀點,“借名買房”在借名人和被借名人之間形成的是合同法律關系,“借名買房”案件的案由應是合同糾紛而不是所有權確權糾紛。

如果法院認為借名人和被借名人之間確實存在著“借名買房”合同關系,判決確認所有權,則直接確定了涉案房屋的物權歸屬,判決與不動產登記簿上登記的不一致會導致一個房屋出現兩個所有權人。因此,在具有協議的法律關系基礎上,借名人只能主張債權而不是物權。

我國部分省市區對房屋購買出臺了限購政策,多數借名人是出于規避限購政策的目的“借名買房”,又擔心被借名人反悔不認,所以往往起訴至法院希望得到確權判決,然后持確權判決要求房屋登記部門為其辦理房屋過戶登記手續。

在各地的司法實踐中,有不少法院判決顧及政策實施,以“借名買房”行為損害了國家集體利益為由駁回借名人的確權申請。這體現了法律的教育性和指導性,同時給借名人企圖規避限購政策的行為敲響了警鐘。

也有法院在判決中確認借名人和被借名人之間的“借名買房”合同有效,但是基于限購政策的存在以及無法辦理過戶的實際情況,以協助過戶的請求權無法履行為由駁回借名人的訴訟請求。如此判決,在不影響合同效力的情況下,不對房地產主管部門的登記行為以及限購政策作出評價,體現了司法的獨立性。

同時,法院針對“借名買房”糾紛作出判決前,還會考慮涉案房屋善意第三人的權利是否受到侵害,要最大限度保護善意第三人。

由此可見,為規避限購政策而“借名買房”并不可取,很有可能無法得到法律支持。

借名人舉證獲得法院認可困難重重

在“借名買房”的司法判定過程中,借名人承擔推翻不動產登記簿記載的舉證責任,然而在實際案例中,借名人提供的證明材料想要獲得法院認可困難重重。

按照常理推斷,“借名買房”中借名人出錢出力,而被借名人只負責掛名,因此,房屋購買時的購房款繳納以及相應的一系列購房手續都應由借名人主辦,如果借名人就借名一事支付被借名人一定的費用,其相關單據和證據也應交由借名人保管。

首先,就出資問題而言,出資人全部出資的證明具有重要意義。一旦借名人不能證明房屋由其全部出資又不能拿出書面的代持協議,法院很可能認為是被借名人借借名人的錢購房。如果借名人與被借名人存在直系親屬關系等特殊關系時,法院甚至會認為是借名人贈與被借名人資金購房。

其次,就購房手續而言,房屋購買過程中的房屋買賣合同、契稅發票、維修基金收據、還貸手續等都應當在借名人手中保管,雖無實際作用,但體現了借名人對整個購房交易的掌控,如果欠缺其中任意一項,法院就可能會質疑借名人系真實購房人的可能性。

總之,“借名買房”雖然可以規避某些規定或條件限制,買到借名人認為合適的房屋。但是,律師強調,“借名買房”實際上已經違反了誠實原則,購房的出發點發生了偏差,而其后的事情能否按照原來設想進行,也完全取決于借名人或被借名人能否遵循誠信原則履行約定。如果一方出現不誠信的行為,雖然另外一方可以請求對方承擔一定的責任,訴諸法律最后得到救濟,但經歷的波折、承擔的壓力與“借名買房”獲取的實惠對比下來,也是得不償失的。

最重要的是,國家有關法律法規、政策對房產交易有特殊的規定和限制,購買人必須滿足相關條件。如借用他人名義購買房產,屬于惡意規避法律法規政策的行為,雙方訂立的合同無效。尤其是當“借名買房”行為損害了銀行、債權人等第三人利益時,依據民法典相關規定,屬于惡意串通、損害他人合法權益的行為,合同無效。


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